ZAN, friches et surélévation : où les PME de la région Sud vont-elles encore trouver de la place ?

Une PME qui cherche 1 500 mètres carrés à louer entre Marseille et Nice le sait déjà : l'offre disponible se compte sur les doigts d'une main, et les rares bâtiments libres trouvent preneur en quelques semaines. Derrière cette tension familière se joue une mutation plus profonde du foncier économique régional.

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, fixe un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à l'horizon 2050, avec un premier jalon : diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031. Les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d'urbanisme intègrent désormais ces trajectoires. Concrètement, ouvrir une nouvelle zone d'activités en périphérie devient l'exception ; recycler l'existant devient la règle.

Pour les dirigeants, la question n'est plus seulement « où m'installer ? » mais « comment produire plus d'activité avec moins de mètres carrés ? ».

Des zones d'activités proches de la saturation

Les observatoires fonciers des métropoles le confirment année après année : les taux d'occupation des parcs d'activités dépassent souvent 90 % dans les secteurs les plus demandés. Sophia Antipolis, les hauteurs de Toulon, la vallée du Rhône autour d'Avignon et de Courtine, les abords de l'étang de Berre : partout, les listes d'attente s'allongent et les prix de location suivent.

Cette rareté produit des effets en cascade. Des entreprises diffèrent leur extension, d'autres fractionnent leur production entre plusieurs sites, certaines renoncent purement et simplement à un marché de proximité. Le coût n'est pas seulement immobilier : il pèse sur l'organisation, la logistique interne et l'attractivité auprès des salariés.

À cela s'ajoute une concurrence nouvelle entre usages. Le stockage logistique, les data centers, les activités de recyclage et les projets résidentiels se disputent les mêmes emprises. Les intercommunalités, désormais responsables de la planification à l'échelle intercommunale, doivent arbitrer.

Les friches, gisement réel mais lent à mobiliser

Le potentiel existe. Anciennes usines, emprises portuaires délaissées, bâtiments industriels obsolètes : la région Sud dispose d'un stock de friches significatif, notamment autour de La Ciotat, de Gardanne, de Port-de-Bouc ou dans la vallée de la Durance.

Mais recycler une friche n'est pas un simple ravalement. Trois obstacles reviennent systématiquement :

• La pollution des sols. Un diagnostic approfondi est indispensable avant tout projet, et le coût de dépollution peut déséquilibrer une opération.
• Le montage foncier. Le portage par un établissement public foncier permet de lisser le temps long, mais il suppose un dialogue précoce avec la collectivité.
• Les règles d'urbanisme. Le changement de destination, les prescriptions patrimoniales ou les contraintes de sécurité incendie peuvent réduire la surface réellement exploitable.

Les dispositifs de soutien au recyclage des friches, alimentés par les politiques nationales successives, ont accéléré certains dossiers. Ils restent conditionnés à une instruction technique solide et à un projet économique crédible. Pour une PME, la meilleure entrée est souvent l'intercommunalité, qui connaît son inventaire et peut orienter vers le bon opérateur.

Surélever, densifier, mutualiser

Faute de terrain, on regarde désormais vers le haut et vers l'intérieur. La surélévation de bâtiments industriels ou tertiaires gagne du terrain, portée par des techniques de construction plus légères et par la volonté de préserver l'emprise au sol.

D'autres voies se dessinent :

• La division parcellaire, qui libère des dents creuses au sein de zones déjà équipées.
• La mutualisation, avec des bâtiments partagés entre plusieurs entreprises complémentaires, des quais de chargement communs ou des services partagés.
• La requalification qualitative, qui transforme des locaux vétustes en surfaces conformes aux standards actuels, souvent avec un gain de valeur locative à la clé.

Ces solutions ne sont pas neutres sur le plan technique. Capacité des réseaux électriques, stationnement, accès poids lourds, conformité aux règles de sécurité : chaque projet doit être calibré avec la collectivité avant l'engagement des travaux.

Ce que les intercommunalités arbitrent

Les décisions se prennent de plus en plus à l'échelle intercommunale, dans des schémas de zones d'activités qui hiérarchisent les vocations : industrie productive, artisanat, logistique, services. L'objectif affiché est double : éviter la dilution, et réserver les rares emprises aux activités qui créent le plus d'emplois à l'hectare.

Certaines collectivités conditionnent désormais la cession d'un terrain à des engagements de densité, de performance énergétique ou de maintien d'activité. D'autres privilégient la location plutôt que la vente, pour conserver la maîtrise du foncier sur le long terme.

Pour un dirigeant, cela change la méthode : il ne suffit plus de repérer un terrain, il faut comprendre la stratégie économique du territoire et s'y inscrire.

Le mode d'emploi du dirigeant

Quelques principes se dégagent des dossiers qui aboutissent :

1. Anticiper deux à trois ans à l'avance. Les délais d'instruction, de dépollution et de construction ne se compriment pas.
2. Se présenter comme un projet économique, pas seulement comme un acheteur. Emplois, filière, ancrage local et sous-traitance régionale sont des arguments entendus.
3. Explorer l'existant avant de créer. Une friche bien située peut coûter moins cher qu'une extension en périphérie, à condition d'intégrer les coûts de mise en conformité.
4. Négocier la densification dès le bail. Un bail de longue durée permet d'amortir une surélévation ou un réaménagement lourd.
5. S'appuyer sur les bons relais. Agences de développement économique, établissements publics fonciers, chambres consulaires et réseaux d'accompagnement connaissent les dispositifs activables.

La rareté du foncier n'est pas une fatalité, mais elle devient un critère de stratégie à part entière. Les PME qui s'agrandiront demain dans la région Sud seront probablement celles qui auront su lire les documents d'urbanisme, dialoguer avec leur intercommunalité et accepter de penser leur local autrement qu'en surface au sol.