Périphérie commerciale : la grande interroge des zones d'activités de Marseille, Toulon et Avignon

Elles s'étendent à perte de vue le long des rocades : enseignes standardisées, parkings immenses, flux automobiles permanents. Autour de Marseille (les Caillols, la Valentine, Grand Littoral), de Toulon (la Valette, Écureuil à La Garde) ou d'Avignon (Cap Sud, Avignon Nord), les zones d'activités commerciales ont structuré pendant quarante ans la consommation des agglomérations de la région Sud. Aujourd'hui, le modèle vacille.

Une vacance qui progresse discrètement

Les observateurs de l'immobilier commercial le constatent depuis plusieurs années : le taux de vacance des cellules en périphérie progresse, y compris sur les axes majeurs. La crise sanitaire a accéléré un mouvement amorcé bien avant — essor du e-commerce, saturation du parc, vieillissement de certaines plateformes construites dans les années 1980 et 1990.

« Nous voyons des cellules de 300 à 800 mètres carrés qui restent vides douze, dix-huit mois », confie un aménageur intervenant sur plusieurs zones des Bouches-du-Rhône. Les cédants baissent parfois les loyers de 20 à 30 % pour éviter la dégradation des immeubles. Les enseignes nationales, elles, rationalisent : les surfaces dites « de second rang », mal positionnées par rapport aux flux, sont les premières sacrifiées.

Le dilemme des franchisés

Pour les franchisés et commerçants indépendants installés sur ces zones, l'ambiance est contrastée. Ceux qui occupent les meilleures positions — visibilité, stationnement facile, co-visibilité avec une enseigne d'appel — tirent leur épingle du jeu. Les autres subissent.

« Notre chiffre d'affaires tient, mais la charge locative et les travaux de rafraîchissement imposés par le franchiseur pèsent lourd », témoigne une gérante de boutique spécialisée près d'Avignon. Plusieurs d'entre eux évoquent un sentiment d'abandon : quand une cellule voisine ferme et reste vide, c'est tout le segment de la galerie ou de la bande commerciale qui perd de son attractivité.

La reconversion en mixité : une piste crédible ?

Face à cette situation, les collectivités et les aménageurs explorent des pistes de « densification fonctionnelle ». L'idée : ne plus concevoir ces zones comme de simples plateformes de vente, mais comme des quartiers d'activités mêlant artisanat, services aux entreprises, logistique urbaine et, dans certains cas, logement.

Plusieurs dynamiques se dessinent :

• L'artisanat de production : menuisiers, cuisinistes, ateliers de fabrication cherchent des surfaces à loyer modéré, que les cellules vacantes peuvent offrir.
• La logistique du dernier kilomètre : avec l'explosion de la livraison, les plateformes périurbaines proches des métropoles retrouvent un intérêt stratégique pour les acteurs du e-commerce et de la livraison de repas.
• Les services de proximité : santé, formations professionnelles, salles de sport, crèches — des usages qui génèrent du trafic régulier là où le commerce seul ne suffit plus.
• La réhabilitation environnementale : déimperméabilisation des parkings, végétalisation, réduction des îlots de chaleur, désormais encouragées par les outils réglementaires récents.

À Toulon comme à Marseille, des opérations pilotes de réhabilitation de zones anciennes sont à l'étude, souvent dans le cadre des démarches de revitalisation de quartiers d'activités économiques.

Les élus entre deux feux

Pour les maires et présidents d'intercommunalité, la équation est délicate. D'un côté, les zones périphériques génèrent de la taxe foncière économique, de l'emploi, et nourrissent les budgets. De l'autre, la pression est forte pour préserver le commerce de centre-ville, fragilisé par des décennies de périurbanisation commerciale.

« Nous ne pouvons pas nous permettre de sacrifier l'un pour l'autre », résume un élu du Vaucluse. Les documents d'urbanisme récents encadrent davantage les extensions commerciales, incitant à la reconversion du bâti existant plutôt qu'à l'artificialisation de nouveaux terrains — une orientation conforme à l'objectif de zéro artificialisation nette à l'horizon 2050.

Phénix ou cheval de Troie ?

La question posée en ouverture mérite d'être tranchée avec nuance. Les zones commerciales périphériques ne disparaîtront pas : leur accessibilité, leur foncier disponible et leur adaptabilité en font des réservoirs d'espaces économiques précieux pour une région Sud en manque de surfaces d'accueil. Mais leur modèle historique — la grande boîte entourée de parking — est structurellement en fin de cycle.

Le scénario du « phénix » suppose des investissements lourds, une gouvernance partagée entre propriétaires, collectivités et exploitants, et une capacité à attirer des usages nouveaux. Le scénario du « cheval de Troie » — celui d'une périphérie qui continuerait d'aspirer la vitalité des centres sans se réinventer — reste possible si rien ne bouge.

Pour les dirigeants de PME et les porteurs de projets de la région, le message est clair : ces zones, longtemps dédaignées au profit des centres-villes tendance ou des parcs d'activités flambant neufs, offrent aujourd'hui des opportunités immobilières à des loyers négociables. À condition d'accepter d'y inventer un nouveau modèle — plus mixte, plus sobre, plus ancré dans son territoire.